Vorfälligkeitsentschädigung: was Sie tun können

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Sie haben eine Baufinanzierung abgeschlossen, die Sie - das kann aus unterschiedlichen Gründen sein - vorzeitig beenden möchten? Vertrag ist Vertrag, und wenn Sie da "heraus" möchten, lassen sich Kreditinstitute das bezahlen.

Das nennt man dann "Vorfälligkeitsentschädigung". Eigentlich legitim, denn die Bank hat die Zinsen ja in der Annahme kalkuliert, dass Sie als Kunde sie über den vereinbarten Zeitraum zahlen.

Nun kann es aber durch Immobilienverkauf, Erbschaft oder Lottogewinn, oder Umschuldung zu einem Angebot mit wesentlich niedrigeren Zinsen, vom Kunden gewünscht sein, die Baufinanzierung vorzeitig zurückzuführen.

Ihre Rechte sind:

1. Bei Darlehen mit einer Zinsbindung länger als 10 Jahre dürfen Sie nach 10 Jahren sowieso aussteigen - ohne dass die Bank Ihnen etwas dafür berechnen darf.
2. Die Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank darf nur so gerechnet werden, dass gegenübergestellt wird: Zinsverlust aus vorzeitiger Rückzahlung zu Wiederanlage des zurückgenommenen Geldes. Dabei muss das Kreditinstitut die von der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinsen von Hypothekenpfandbriefen für die Berechnung verwenden (BGH, Az XI ZR 285/03).
3. Haben Sie Sondertilgungsrechte vereinbart? Die Bank muss bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unterstellen, dass Sie alle Sondertilgungen geleistet hätten. Nur auf das, was "übrig bleibt", darf die Entschädigung bezogen werden.
4. Genauso sieht es aus, wenn Sie Optionen zur Tilgungssatzerhöhung vereinbart hatten. Auch hier muss unterstellt werden, dass Sie diese genutzt hätten.
5. Im Zinssatz sind Risikokosten (meist pauschal zwischen 0,05 und 0,1% p.a.) enthalten. Diese müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herausgerechnet werden, da ja bei sofortiger Rückzahlung auch das Risiko des Zahlungsausfalls entfällt (BGH, Az XI ZR 27/00).
   
   Und hier das wichtigste Urteil von allen:
6. Stellen Sie jemanden, der Ihre Immobilie kauft, und auch Ihre Baufinanzierung übernehmen will, also bei demselben Institut zu Ihren bisherigen Konditionen abschliessen will, und der von der Bank nicht aus Bonitätsgründen abgelehnt wird, dann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung nehmen! (Urteil Landgericht München Az 16 HK O 22814/05 vom 24.7.2008)

Zögern Sie nicht, mit Ihrer Bank / Sparkasse / Bausparkasse zu diskutieren, und prüfen Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung auf jeden Fall nach. Denn häufig geht es um mehrere tausend Euro.