Produkt im Test - Ökodarlehen der Debeka Bausparkasse

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Baufinanzierungen gibt es viele, einige dabei auch unter der Bezeichung "ökologisch". Meist sind damit Baufinanzierungen für ökologische Maßnahmen gemeint. Schwierig, Baufinanzierungen zu testen, weil sich die Konditionen quasi täglich ändern. Werfen wir trotzdem - oder gerade deswegen - einen kritischen Blick auf das Öko-Konstantdarlehen der Debeka Bausparkasse.

Das Produkt

Beim Öko-Darlehen handelt es sich um ein sog. Konstantdarlehen. Eine solche Produktkonstruktion können / dürfen nur Bausparkassen anbieten. Dabei wird ein Vorausdarlehen (sprich eine Finanzierung, für die Sie nur Zinsen zahlen) mit einem Bausparvertrag gekoppelt. Bei dem Bausparvertrag zahlen Sie monatlich Ihre Sparraten. Das Ganze ist so gerechnet, dass bei Zuteilung des Bausparvertrages auch die Laufzeit des Vorausdarlehens endet. Mit dem Bausparvertrag lösen Sie dieses Vorausdarlehen ab, und zahlen dann das Bauspardarlehen zurück.

Klingt kompliziert, hat aber viele Vorteile für den Kunden. Der Hauptvorteil: Die Zinsen sind für die komplette Laufzeit, also bis die Baufinanzierung ganz zurückgezahlt ist, gesichert. Bei "normalen Annuitätendarlehen" haben Sie eine Zinsbindung (Laufzeit), meist 10 Jahre. Und müssen danach eine sog. Anschlussfinanzierung machen, denn das Darlehen ist natürlich nach 10 Jahren noch nicht zurückgezahlt. Wenn die Zinsen gestiegen sind, haben Sie ein Problem. Das nennt man "Zinsfalle". Sind die Zinsen dagegen gesunken, dann haben Sie einen Vorteil. Nur, derzeit sind die Baufinanzierungszinsen auf einem historischen Tief ... deshalb empfehlen ja auch alle Experten, sich die jetzigen Zinsen möglichst langfristig zu sichern. Und da punktet ein Konstantdarlehen!

Deswegen heißt es aber nicht "konstant", sondern weil diese Konstruktion so gerechnet ist, dass die Rate über die komplette Laufzeit unverändert, eben konstant, bleibt. Damit können Sie also immer ganz fest kalkulieren. Und bezieht man die Inflationsrate mit ein, dann zahlen Sie quasi immer weniger für Ihre Baufinanzierung ....

Vorteile drei und vier: Als einzige Baufinanzierung können Sie bei einem Konstantdarlehen auch Ihre vermögenswirksamen Leistungen einzahlen, und so zur Tilgung nutzen. Und Sonderzahlungen sind in der Bauspardarlehensphase jederzeit, ohne Ankündigung oder Gebühren, möglich.

Die Nachteile eines Konstantdarlehens generell sollen aber auch nicht verschwiegen werden: Häufig wird nicht der Effektivzins der Gesamtfinanzierung ausgewiesen, sondern nur der zwei Bestandteile Vorausdarlehen und Bauspardarlehen. Diese sind jeder für sich niedrig, man kann aber nicht für den Gesamtzins einfach beide addieren und durch zwei teilen. Das erschwert die Vergleichbarkeit. Und es fallen Gebühren für den Bausparvertrag an - diese sind aber immer im Effektivzins mit eingerechnet. Deshalb sollte eben dieser mit dem Effektivzins anderer Baufinanzierungsmodelle verglichen werden.

Wegen der etwas herausfordernden Produktkonstruktion (gleichbleibende Rate, Zuteilungszeitpunkt Bausparvertrag usw.) kommen keine glatten, sondern meist "krumme" Laufzeiten heraus.

Das "Öko" bei der Debeka Bausparkasse heißt, dieses Baudarlehen gibt es nur für die Finanzierung ökologischer Bau- oder Renovierungsmaßnahmen, z.B.

• Fassaden- oder Dachisolierungen
• Einbau von Wärmeschutzverglasungen, Niedertemperaturkesseln oder Wärmerückgewinnungsanlagen 
• Kauf / Bau eines Energiesparhauses nach KfW-Standard
• Einbau von Anlagen zur ökologischen Wärmegewinnung, z. B.:
  
  • Wärmepumpe
  • solarthermische Anlage
  • Biomasse und Biogas-Anlage
  • Photovoltaik-Anlage
  • geothermische Anlage.

Die Darlehenssumme ist auf maximal 50.000 Euro (bis 31.3.2010: 35.000 Euro) begrenzt, Mindestbetrag sind 5.000 Euro. Der maximale Beleihungsauslauf beträgt 80 %, d.h. ein Fünftel sollte der Kunde als Eigenkapital mitbringen.

Wichtig: Es kann auch in Kombination mit anderen Baufinanzierungen eingesetzt werden. Zum Beispiel Darlehen bis 60 % "ganz normal", und dann noch 50.000 Euro für den Auslauf 61 bis 80 %, für ein Energiesparhaus "obendrauf".

Die Kondition des Öko-Konstantdarlehens

Gegenüber dem "normalen" Konstantdarlehen der Debeka Bausparkasse gibt es einen um 0,15 %-Punkte besseren Nominalzins.

Das Öko-Darlehen gibt es mit vier verschiedenen Laufzeiten, angegeben ist immer der Effektivzins für die Gesamtfinanzierung:

11 Jahre, 1 Monate          4,74 % p.a.
18 Jahre, 4 Monate          4,58 % p.a.
27 Jahre, 0 Monate          4,82 % p.a.
40 Jahre, 5 Monate          4,98 % p.a.

Damit liegt das Öko-Darlehen im Marktvergleich (Stand: 06.04.2010) gut im Marktvergleich, denn zu diese Konditionen gelten meist nur ab 100.000 Euro:

10 Jahre, Volltilger            4,21 % p.a. Marktdurchschnitt
20 Jahre, Volltilger            4,85 % p.a. Marktdurchschnitt 

Vor allem, wenn man die hohe Flexibilität (siehe Vorteile 3 und 4) mit einbezieht, gibt es bei diesen Konditionen eigentlich keine Frage, dass das Öko-Konstant einem Annuitätendarlehen vorzuziehen ist.

Im Ersttest Januar 2010 urteilten wir: "Sehr gute Alternative, schade, dass es nur bis 35.000 Euro geht!". Als ob sich die Debeka Bausparkasse unseren Test zu Herzen genommen hätte ... seit 01.04.2010 gilt die Obergrenze 50.000 Euro. 

Geld-Magazin.de urteilt daher: Sehr gute Alternative zu Annuitätendarlehen                    

(Falls Sie das Bewertungssystem von Geld-Magazin noch nicht kennen, finden Sie eine Erläuterung in den FAQ.)

Link zum Angebot Debeka Bausparkasse Öko-Darlehen

06.04.2010 Geld-Magazin.de