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Anschlussfinanzierung: Forwarddarlehen ja oder nein?

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Rubrik: Immobilien

 

Aktuell laufen viele Zinsbindungen von Baufinanzierungen aus. Bei 5jähriger Zinsbindung sind die Zinsen derzeit ähnlich wie 2005, damals knapp über 3 %, heute knapp unter 3 % effektiv bei den besten Anbietern. Leute, deren 10jährige Zinsbindung demnächst ausläuft, profitieren dagegen stärker von dem niedrigen Zinsniveau. Denn vor 10 Jahren lagen die Zinsen bei rund 6,2 % effektiv p.a., heute bieten die Besten knappe 3,50 %.

Anschlussfinanzierung: Lohnt sich Forwarddarlehen bei der Baufinanzierung

Und jeder gesparte Prozentpunkt macht (bei einer Darlehenshöhe von 50.000 Euro) runde 6.000 Euro Ersparnis aus!

Geld-Magazin.de hat Tipps zusammengestellt, mit denen Sie für Ihre Anschlussfinanzierung wirklich das Beste herausholen.

Bereits jetzt anfangen zu vergleichen

Auch wenn die Zinsbindung Ihrer Hypothek erst in einigen Monaten ausläuft: informieren Sie sich schon jetzt. Dann haben Sie bereits ein Gefühl für den Markt, und die besten Angebote.

Das Verlängerungsangebot Ihrer bisherigen Bank kritisch vergleichen

Leider immer noch Standard in Deutschland: Verlängerungsangebote werden häufig nicht zu den guten Neukundenkonditionen gemacht, sondern zu einem höheren Zinssatz. Warum? Ganz einfach, die Banken gehen davon aus, dass Sie als Kunde
a) denken, Sie hatten einen guten Zins, also wird der neu angebotene auch gut sein
b) deshalb nicht mehr am Markt vergleichen
c) den mit einem Wechsel verbundenen Aufwand scheuen.

Dabei ist dieser Aufwand gar nicht so groß wie befürchtet. Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, da Ihre Zinsbindung ja ausläuft. Und die Umschreibung der Grundschuld kostet nicht die Welt .. auf jeden Fall weniger, als zuviel gezahlte Prozentpunkte ausmachen. Manche Banken übernehmen sogar diese Kosten, um einen neuen Kunden zu erhalten.

Ihre gute Verhandlungsposition nutzen

Sie haben seit Jahren Ihre Raten und Zinsen gezahlt, und damit Ihre gute Bonität bewiesen. Damit sollten Sie bei Ihrer bisherigen Bank nicht schlechter gestellt werden als Neukunden, eher sogar noch besser. Denn die Bank / Sparkasse / Bausparkasse hat ja keine Arbeit mehr mit Ihnen - keine Wertermittlung, vereinfachte Bonitätsprüfung usw. Dies sollten Sie in den Konditionsgesprächen durchaus zum Ausdruck bringen.

Aber auch andere Kreditinstitute nehmen gern Neukunden, die nicht "Erstfinanzierer" sind, sondern eine Anschlussfinanzierung benötigen, genau aus den genannten Gründen gern an.

Beim Konditionsvergleich den geringeren Beleihungsauslauf beachten

Wenn Sie z.B. bei einem Hypothekenvergleichsrechner die aktuellen Zinssätze eruieren, dann sollten Sie Folgendes beachten: Sie haben schon einen Teil der ursprünglichen Darlehensschuld getilgt, haben also i.d.R. jetzt einen geringeren Beleihungsauslauf - und damit meist die bessere Kondition.

Forwarddarlehen: Jetzt schon Zinsen sichern - lohnt sich das?

Auch wenn Ihre Zinsbindung erst in einigen Monaten ausläuft, können Sie sich jetzt schon die heutigen Zinsen sichern. Nun meinen Experten schon seit 1,5 Jahren, dass mittelfristig die Baufinanzierungszinsen aufgrund der gestiegenen Risikokosten der Kreditinstitute anziehen werden. Stattdessen sind sie weiter gesunken. 
Und eine Untersuchung der unabhängigen FMH hat gezeigt, dass sich Forwarddarlehen (heute schon die Kondition abschliessen, auch wenn die Baufinanzierung erst in x Monaten beginnt, bis zu 60 Monate im voraus möglich) nicht in allen Fällen lohnt. In den Jahren seit 2002 haben demnach Eigenheimbesitzer mit Forward-Darlehen, die sie eigentlich gegen steigende Zinsen schützen sollen, bis zu 30.000 Euro mehr bezahlt als nötig. Einen Gewinn brachten die Forward-Darlehen nur im Jahr 2005, als die Zinsen sehr niedrig waren. "Im besten Fall – Vertragsabschluss im November 2005 und Ablösetermin zwei Jahre später – ließ sich ein Baukredit über 100.000 Euro bei einer Zinsbindung von zehn Jahren dank Forward-Darlehen rund 4.500 Euro günstiger finanzieren", rechnet Herbst vor.
Herbsts Fazit: "Forward-Darlehen lohnen sich nur, wenn die Zinsen derart niedrig sind, dass eine Erhöhung in naher Zukunft sehr wahrscheinlich ist."

Risikoaverse Anschlussfinanzierer, die auf Nummer sicher gehen, sollten sich daher ein Forwarddarlehen sichern. Denn sehr viel niedriger können die Baufinanzierungszinsen gar nicht mehr sinken; ein Anstieg wird immer wahrscheinlicher - aktuell haben wir die niedrigsten Hypothekenzinsen seit 1960!

Tipp: Achten Sie bei Forwarddarlehen aber darauf, einen möglichst niedrigen, oder noch besser gar keinen Forwardaufschlag (meist 0,025 % je vorgezogenem Monat) zu zahlen. Häufig unter den besten Anbietern war hier bisher der Baufinanzierungsvermittler Accedo.

Möglichst hohe Tilgung wählen

Viele "verlängern" einfach, nehmen also wieder dieselbe Zinsbindung und Tilgung. Gerade bei der Tilgung sollten Sie aber genau rechnen, und sich möglichst viele Optionen offen halten. Denn zum einen sind sicher Ihre heutigen Lebensumstände andere als damals, als Sie die ursprüngliche Tilgung wählten. Zum anderen sind derzeit die Anlagezinsen so niedrig, dass es sich sehr viel mehr lohnt, schneller zu tilgen. Statt jeden Monat 200 Euro aufs Tagesgeldkonto zu 1,5 % zu packen, besser die Baufinanzierung mit 3,5 % effektiv tilgen ....
Und wenn Sie sich nicht auf eine stetige höhere Tilgung festlegen wollen oder können, dann vereinbaren Sie auf jeden Fall ein jährliches Sondertilgungsrecht. Ob Sie es dann nutzen, bleibt Ihnen überlassen.

Vergleich einem Experten überlassen

Gerade bei Anschlussfinanzierungen ist es nicht leicht, den Marktüberblick zu gewinnen, und alle Sonderkonditionen und -bedingungen der einzelnen Anbieter zu kennen. Deshalb empfiehlt es sich hier, neben der eigenen Recherche auch einen Experten wie Interhyp oder Accedo einzuschalten. Beide sind renommierte Baufinanzierungs-Vermittler, die gerade im Bereich Anschlussfinanzierung sehr viel Erfahrung haben.

Geld-Magazin.de, 9.8.2010


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Verschenken Sie kein bares Geld bei Ihrer Baufinanzierung

Zinsunterschiede von 0,25 % machen bei einem Darlehen von 100.000 Euro, und einer Laufzeit von 10 Jahren runde 3.000 Euro mehr Kosten aus.

Also: vergleichen Sie, sparen Sie. Die aktuell besten Konditionen sehen Sie hier.

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