Baufinanzierung: Gucken Sie auch mal bei Bausparkassen

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Viele sogenannte "Experten" raten von Baufinanzierungsmodellen der Bausparkassen ab. Oft aus Unkenntnis! Gerade hat ein Vergleich von FINANZtest ergeben: "Bausparkassen besser als Banken!"

Foto: Debeka Bausparkasse

Das Testergebnis im Zitat: "Kredite von Bausparkassen sind zurzeit oft günstiger als vergleichbare Bankdarlehen. Das ist das überraschende Ergebnis der großen FINANZtest-Untersuchung von Immobilienkrediten fürs Eigenheim."

Mag sein, dass dieses Ergebnis für FINANZtest überraschend war ... für uns nicht. Geld-Magazin.de hat schon seit langem darauf hingewiesen, dass sich das Einholen von Angeboten der Bausparkassen vor allem für lange Laufzeiten lohnt. Und gerade diese sind ja jetzt, in der Niedrigzinsphase, sehr zu empfehlen - denn damit sichern Sie sich diese historisch niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum.

Testsieger Langlauf-Modell einer Bausparkasse

Das Topangebot laut FINANZtest kam von Schwäbisch Hall: "Für einen zinssicheren Immobilienkredit mit gut 24 Jahren Laufzeit verlangte die größte deutsche Bausparkasse Mitte Januar einen Effektivzins von 4,02 Prozent. Dafür gab's bei den meisten Banken und Vermittlern allenfalls einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung." Bei dem Angebot handelt es sich um einen Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Voraus­darlehen, das zusätzlich noch die Riester-Förderung eingebaut hat. Dadurch wird die Finanzierung nochmals einige tausend Euro billiger.

Tipp: Gerade vor diesen Kombi-Modellen warnen häufig die sogenannten "Experten". Richtig ist, dass der Baufinanzierungs-Interessent vergleichen sollte. Am einfachsten geht es - dazu muss man kein Finanzexperte sein - wenn man den Effektivzins der Gesamtfinanzierung erfragt.
Schwarze "Bausparkassen-Schafe" geben hier getrennt die Effektivzinsen (also inklusive Gebühren) für Vorausdarlehen und Bauspardarlehen an. Und überlassen dem Kunden den Trugschluss, beide zu addieren und durch zwei zu teilen. Das ist falsch. Man müsste die Zahlungsflüsse mit integrieren; das ist recht kompliziert. Aber Ihr gutes Recht als Kunde, diesen Wert von der Bausparkasse beim Angebot zu erfahren! Dann können Sie ihn mit anderen Baufinanzierungsangeboten, zum Beispiel auch dem klassischen Annuitätendarlehen, vergleichen.

So funktioniert ein Konstantmodell

Diese Sonderform einer Baufinanzierung können eben nur Bausparkassen anbieten. Dabei wird ebenfalls ein tilgungsfreies Darlehen (bei dem man nur den Zins zahlt) mit einem Sparvertrag kombiniert. Dieser ist – selbstredend – ein Bausparvertrag. Kommt er in die Zuteilung, dann wird damit (angespartes Kapital plus Bauspardarlehen) das tilgungsfreie Darlehen abgelöst, und danach das Bauspardarlehen bis zur Restschuld Null zurückgezahlt.

Vorteil: Die Rate ist über die gesamte Laufzeit konstant, der Kunde kann sehr gut planen. Und: In der Phase des Bauspardarlehens sind Sonderzahlungen jederzeit, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, möglich.
Nachteile: Wie gesagt, manche Bausparkassen weisen zwei Effektivzinssätze – einmal für das tilgungsfreie Darlehen, einmal für das Bauspardarlehen – aus. Das täuscht einen niedrigeren Zins vor, als es in Wirklichkeit ist.

Andere gute Angebote im langen Laufzeitbereich Immobilienfinanzierung hat z.B. die Debeka Bausparkasse. Aktuell verlangt sie für Laufzeit 20 Jahre 4,82 % p.a. effektiv, bei Volltilgung. Vergleichbare Hypothekendarlehen liegen bei 4,69 % pa. - aber dann haben Sie immer noch eine Restschuld.

Unser Tipp: Prüfen Sie beim Vergleich, was wie einbezogen wurde. Damit Sie nicht Äpfel mit Birnen vergleichen:

• Ist die genannte Laufzeit eine Zinsbindungszeit, oder die Gesamtlaufzeit bis Restschuld Null? Im ersten Fall müssten Sie nämlich für eine Anschlussfinanzierung sorgen, da Sie noch eine Restschuld bestünde. Und wenn die Zinsen gestiegen sind, kann das teuer werden ...
• Sind Sonderzahlungen möglich? Wenn ja, kosten sie extra? Das erhöht nämlich häufig den Effektivzins.
• Ist eine eventuelle staatliche Förderung, sei es Riester oder andere, mit eingerechnet? Das drückt den Effektivzins.

Geld-Magazin.de, 22.2.2010