Mieten statt Kaufen - Clevere rechnen genau nach
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Jahrelang hat man uns überzeugt: Die eigenen 4 Wände sind immer besser, als lebenslang Miete zu zahlen. Die Musterrechnungen sind oft auch beeindruckend. 30 Jahre jeden Monat 750 Euro Miete, macht (ohne Mieterhöhung) 270.000 Euro.
Foto: djd / Schueco
Dafür kriegt man doch ein schönes Haus, oder?
Die Rechnung ist aber ohne den Wirt, pardon: ohne den Zinseszins-Effekt bei vorhandenem Startkapital, sowie Nebenkosten bei der Immobilie gemacht.
In den Musterrechnungen werden die beiden Alternativen Wohnen zur Miete und Wohnen in den eigenen vier Wänden gegenübergestellt. Bei Kauf einer Immobilie nehmen Sie in aller Regel ein Darlehen auf und führen es über viele Jahre zurück. Falls Sie Eigenkapital haben, bringen Sie es in die Finanzierung zur Reduzierung der Darlehensschuld ein. Nach kompletter Tilgung der Baufinanzierung gehört die Immobilie Ihnen. Der Wert der Immobilie ist Ihr Kapital. Die Alternative sieht ein Wohnen zur Miete vor, bei dem Sie außer den monatlichen Mietzahlungen (inkl.Nebenkostenabrechnung) keine weiteren Aufwendungen haben. Ihr Eigenkapital wird nicht angetastet und kann somit in einem Depot bzw. auf einem Geldanlagekonto angelegt werden. Zusätzlich entstehen Ihnen im Finanzierungsfall Mehrbelastungen, falls die monatlichen Rückführungen und Zuführungen in eine Rücklage für Instandhaltung höher sind als die Mietzahlungen. Auch diese Mehrbelastung steht Ihnen als Mieter frei zur Verfügung und wird von Ihnen angelegt. Das "Depot" bzw. das Anlagekonto wächst ferner durch die Verzinsung. Es nimmt ab, falls Ihnen beim Erwerb niedrigere Aufwendungen entstehen.
Zum Zeitpunkt kompletten Tilgung der Baufinanzierung wird der angesparte "Depot"wert mit dem Wert der Immobilie verglichen. Ist der Depotwert höher, sollten Sie zur Miete wohnen (bleiben). Denn nun könnten Sie eine Immobilie zum gleichen Wert erstehen und diese bar bezahlen. Soweit die Voraussetzungen. Gerechnet wurde mit:
monatliche Miete 750 Euro
1 % Mietsteigerung p.a.
4,50 % p.a. Guthabenverzinsung
Grundstück Kaufpreis 100.000 Euro
1 % p.a. Wertsteigerung des Grundstücks
Gebäude Neubau 150.000 Euro
1 % p.a. Instandshaltungskosten der Immobilie
vorhandenes Eigenkapital 50.000 Euro
5 % Nebenkosten einmalig bei Erwerb
1 % p.a. Tilgung der Baufinanzierung
4,50 % p.a. Zinssatz der Baufinanzierung, effektiv, 10 Jahre Zinsbindung
6,00 % p.a. Zinssatz Anschlußfinanzierung effektiv
Das Ergebnis:
Die Jahresraten für die Baufinanzierung betragen in den ersten 10 Jahren 11.687,50 Euro, danach 14.875,00 Euro. Nach 34 Jahren ist Ihre Immobilie schuldenfrei; der Immobilienwert beträgt 350.644,25 Euro. Die Alternative: Sie haben das Eigenkapital und die evtl. Mehrbelastung aus der Immobilie mit einer jährlichen Guthabenverzinsung von 4,50 % angelegt. Nach 34 Jahren hätten Sie (dank Zinseszinseffekt) 600.070,55 Euro! Der Grenzzinssatz, also der Zinssatz, ab dem Mieten günstiger als Kaufen ist, beträgt übrigens bei obiger Konstellation 2,17 % jährlicher Guthabenzins.
Auch bei verschiedenen anderen Konstellationen ist das Mieten günstiger. Natürlich, so könnten Verfechter des "Betongoldes" argumentieren, sind alle genannten Faktoren heute nicht vorhersehbar - wie hoch ist zum Beispiel der Guthabenzins wirklich in den nächsten 30 Jahren durchschnittlich? Und legt man wirklich das monatlich Ersparte dann an, oder konsumiert man es nicht doch eher? (So ähnlich, wie Raucher selten massiv am Geldbeutel merken, wieviel sie als Nichtraucher sparen ...) Und ab dem Zeitpunkt, an dem die Baufinanzierung komplett zurückgezahlt ist, spart der Eigentümer natürlich mehr als der Mieter, der weiterhin Miete zahlen muß.
Und nicht zuletzt der emotionale Aspekt: Beim Wohnen zur Miete hätten Sie im Laufe der Zeit weniger Sorgen gehabt und sicherlich weniger Entbehrungen in Kauf genommen. Andererseits fühlt man sich in den eigenen 4 Wänden doch oft wohler und mehr "zuhause" als in einer Mietwohnung. Diese emotionale Komponente sollte jeder für sich bewerten.
Als Grundlage für die Berechnungen diente Geld-Magazin.de das entsprechende Rechentool der Lehmann GmbH.
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