Tilgungsflexibilität ist Trumpf

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Je unsicherer die Zeiten, desto wichtiger wird Flexibilität bei der Baufinanzierung. "Optimal ist es, in guten Zeiten die Tilgung deutlich anzuheben und in schlechten Zeiten ebenso abzusenken, ohne die Bank um Erlaubnis fragen zu müssen", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Doch leider akzeptieren nicht alle Banken eine Absenkung auf null Prozent Tilgung. Meist würden nur zwei Tilgungsveränderungen angeboten. "Hier lohnt es sich zu verhandeln, so dass möglichst drei oder vielleicht sogar vier Veränderungen möglich sind", sagt der Zinsexperte. Diese Flexibilität sollte den Bauherren einen Zinsaufschlag von bis zu 0,1 Prozent wert sein, da sie damit in unsicheren Zeiten besser fahren.

Das zeigt das Beispiel einer jungen Familie: Selbst Doppelverdiener planen die langfristige Bedienung ihrer Kreditraten meist so, dass dies mit einem Einkommen möglich ist. So kostet ein Darlehen über 150.000 Euro mit fünf Prozent Zins und 1,5-prozentiger Tilgungsrate monatlich 812,50 Euro. Die Restschuld nach 15 Jahren zuverlässiger Tilgung liegt immerhin bei 99.883 Euro.

Doch das muss nach Herbsts Worten nicht der Weisheit letzter Schluss sein: "Würde das Ehepaar die Rate zwei Jahre lang auf 1.812,50 Euro anheben und ab dem dritten Jahr auf die Ratenhöhe von 1,5 Prozent absenken, läge die Restschuld nach 15 Jahren bei nur 51.704 Euro."
Selbst wenn die junge Familie den Tilgungssatz nach zwei Jahren hoher Tilgungsraten vom dritten bis zum einschließlich siebten Jahr auf Null absenken und erst ab dem achten Jahr wieder auf 1,5 Prozent erhöhen würde, beträgt die Restschuld 83.343 Euro und damit weniger als im ersten Fall.

Die letzte Variante hat noch einen angenehmen Nebeneffekt. Herbst: "Auf diese Weise lässt sich die Darlehensrate während der ersten fünf Jahre der Elternzeit auf nur 500,38 Euro senken – und das frei werdende Geld kann man in dieser Zeit ja gut gebrauchen."

Darlehen mit flexiblen Tilgungsoptionen empfiehlt auch Robert Haselsteiner, Chef des Baufinanz-Vermittlers Interhyp. Dabei setzt er u.a. auch auf die Kombination eines Festzins-/Festtilgungsdarlehens mit einem Darlehen mit flexiblen Zinsen und kürzerer Laufzeit. So können ebenfalls Sondertilgungen realisiert werden.