Zinsen Baufinanzierung: Historisches Tief

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In den letzten Wochen wurden neue historische Tiefstände bei den Baufinanzierungszinsen erreicht - eigentlich denkt man schon seit Monaten, tiefer gehts nimmer. Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind nach dem kurzen Zwischenanstieg März 2009 gefallen und liegen auf dem tiefsten Wert seit 1980. Jeder, der jetzt abschließt, hat einen gegenüber Juni 2009 zwischen 0,90-%-Punkte bis 1,10-%-Punkte besseren Zins.

So betrug die 5-Jahreskondition letzten Sommer durchschnittlich 3,98 % effektiv p.a., heute liegt sie bei 2,89 %. Für 10 Jahre musste man vor einem Jahr 4,56 % durchschnittlicher effektiver Jahreszins zahlen, heute 3,57 % p.a.. Und die Laufzeit / Zinsbindung 15 Jahre sank von 4,95 % auf 4,01 %, effektiv, Durchschnitt am Markt (Quelle: FMH-Zinsindex).

Auch wenn man nur die letzten 3 Monate betrachtet, ging es rasant - im Schnitt um 0,30 %%-Punkte - abwärts. Warum? Der Grund liegt im unruhigen und immer neue Tiefstände erreichenden Anleihemarkt. Während für Anleihen Griechenlands, Spaniens usw. hohe Zinsen geboten werden, gilt Deutschland noch als stabil, und muss den Anlegern wenig Zinsen bieten. Und solange hier keine eindeutige Richtung und ein Ende vor allem der Vertrauenskrise abzusehen ist, wird sich wenig ändern. Wie gesagt, es handelt sich inzwischen weniger um eine "Finanz"krise, sondern um Vertrauen ... in die Märkte, in die Emittenten. Gerüchte, Annahmen und Vermutungen bestimmen stärker die Kurse und Zinsen als harte Fakten.

Zinstendenz Baufi-Zinsen

Eigentlich müssten die Baufinanzierungszinsen steigen. Denn die Banken, Sparkassen und Bausparkassen haben erhöhte Risikokosten, die sie in ihre Kondition mit einkalkulieren müssen. Ein weiterer Aspekt: Die Kreditinstitute suchen dringend Möglichkeiten, Geld zu verdienen, das aus dem Wertpapiergeschäft fehlt, und bauen deshalb gezielt ihre Marge bei Baufinanzierungen aus. Diese war in den letzten Jahren aufgrund des umkämpften Marktes sehr geschrumpft. 

Höhere Zinsen - nur weil es die Kreditinstitute benötigen -  sind aber aufgrund der Marktgegebenheiten derzeit nicht durchzusetzen.

Den privaten Baufinanzierungskunden kann es aus zwei Gründen freuen:

1. Die Zinsen sind historisch niedrig, nie musste er weniger für die eigenen vier Wände zahlen.
2. Anlagen ins Sachwerte trotzen Kursturbulenzen, Finanzkrisen u.ä. - nicht umsonst heißen Immobilien ja auch "Betongold".

Die Zinsen im 10- Jahres-Bereich liegen durchschnittlich bei 3,70 % p.a. effektiv (Bestzinssatz 3,55 %, bei mittlerer Bonität und Beleihungsauslauf 80 %).
5-Jahres-Laufzeiten sind noch für 2,87 % p.a. (Bestsatz bei mittlerer Bonität, Durchschnitt 3,07 % effektiv) zu kriegen!

Wenn Sie jetzt erstmals eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich beeilen. Denn vor allem in Krisenzeiten suchen viele statt riskanter Börsenanlagen und Bankangeboten ihr Heil im "Betongold"; sprich: die Immobilie soll als wertbeständige Kapitalanlage und Vorsorge dienen. Erhöhte Nachfrage lässt aber erfahrungsgemäß die Preise steigen.

Konditionsvergleich Baufinanzierung lohnt sich

Wenn Sie sich für eine Immobilie und die dazugehörige Baufinanzierung interessieren, dann sollten Sie aber immer Angebote vergleichen. Entweder online in einem unabhängigen Vergleichsrechner, oder Sie lassen sich von einem Baufinanzierungsvermittler wie Interhyp oder Accedo die besten Angebote herauspicken. Diese beiden Vermittler sind seit 2008 bei fast allen aktuellen Vergleichstests (ntv und FMH Januar 2009 und Januar 2010, Focus Money Heft 18/2009) immer wieder als "beste Baufinanzierer" bewertet worden.

Denn bei günstigeren Baufinanzierungen spart man sehr viel Geld - allein ein Zehntel Prozentpunkt weniger macht über 10 Jahre bei einer Finanzierungssumme von 100.000 Euro runde 1.200 Euro Unterschied aus!

Und lassen Sie auch prüfen, ob zinsgünstige KfW-Darlehen mit in Ihre Baufinanzierung eingebunden werden können - dann sparen Sie nochmals.

Baufinanzierungs-Tipp zu Laufzeit und Sondertilgungen

1. Möglichst lange Laufzeiten bei der Baufinanzierung wählen

Wenn Sie jetzt eine neue Baufinanzierung abschliessen, sollten Sie sich die niedrigen Zinssätze möglichst lange sichern. Also besser nicht den auf den ersten Blick niedrigeren 5-Jahres-Zins (und damit die niedrigere Rate) nehmen, sondern mindestens 10 Jahre, besser noch länger eine Zinsfestschreibung vereinbaren. Der leicht höhere Zins (für 15 Jahre im Durchschnitt 4,05 % p.a. effektiv) rechnet sich, wenn die Zinsen in den nächsten Jahren steigen.

Ein gutes Beispiel sind die 2010 auslaufenden 10-Jahres-Zinsbindungen - diese kommen aus einem Zinsniveau mit der "6" vor dem Komma. Genauso wie die Zinsen seit damals um runde 2,50-%-Punkte gesunken sind, können (und werden) sie langfristig auch wieder steigen. Und das wird dann bei einer Prolongation richtig teuer .... Um dieser "Zinsfalle" zu entgehen, eignen sich sog. Volltilgerdarlehen - dabei wird wird die Laufzeit und die Rate so angepaßt, dass Sie am Ende der Laufzeit auch das Darlehen komplett getilgt haben.

Tipp: Zins-Aktion bei einer Bausparkasse

Eine interessante Alternative zu den Bankangeboten hat die Debeka Bausparkasse. Ihr Konstantdarlehen entspricht einem solchen Volltilgerdarlehen. Sie haben Zins- und Ratensicherheit für die komplette Laufzeit, aber aufgrund des Basismodells Bausparvertrag auch die Möglichkeit zu Sondertilgungen, also hohe Flexibität. Das ist noch nichts Besonderes, andere Bausparkassen haben auch Konstantdarlehen. Aber die Debeka hat derzeit ein Sonderkontingent von 20 Millionen Euro im Angebot, unter dem Namen Bauhherren Konstant 15 anbieten: So kostet die Laufzeit 19 Jahre, 4 Monate  4,27 % effektiv - das Ganze bei tragbarer monatlicher Belastung, der Möglichkeit zur früheren Sondertilgung, und absoluter Planungsicherheit. Voraussetzung: Sie bewohnen die gekaufte Immobilie selbst.

2. Bei Tilgungen möglichst viel Flexibilität aushandeln

Nochmals das Thema Tilgung: Versuchen Sie, möglichst flexible Sondertilgungen in Ihre Baufinanzierung einzubinden. Wenn Sie sie später nicht benötigen ... kein Problem. Aber wenn Sie gern mehr tilgen möchten (Lottogewinn, Erbschaft usw.) und es nur gegen hohe Gebühr dürften, ärgern Sie sich.

Ebenso ist es gut, wenn Sie flexible Tilgungssätze vertraglich vereinbaren. So können Sie z.B., wenn Sie eine Gehaltserhöhung kriegen, auf 2 % Tilgungssatz erhöhen,  oder wenn ein Elternteil aussetzt wegen Kindern, und damit das Gehalt wegfällt, senken auf 1 %. Normalerweise sind Ratenänderungen nicht oder nur gegen Gebühr möglich.

3. Forwarddarlehen

Damit sichern sie sich die heutigen Zinssätze, auch wenn Ihr Bedarf erst in der Zukunft liegt. Meist werden Forwarddarlehen bis zu 36 Monate angeboten. Für diese Zinssicherung zahlen Sie einen Aufschlag, der je Monat gerechnet wird und um die 0,015 bis 0,03 % je Monat beträgt. Aber Vorsicht: Es handelt sich bei einem Forwarddarlehen nicht um eine Reservierung, sondern um einen Baufinanzierungsvertrag - wenn Sie unterschrieben haben, dann müssen Sie diese Finanzierung auch annehmen, und können sich später nicht noch für ein anderes Angebot entscheiden.

Geld-Magazin.de 2.7.2010