BGH stärkt Vermieter-Rechte bei preisgebundenem Wohnraum
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Der Bundesgerichtshof hat aktuell zwei Urteile gefällt, die die Rechte von Vermietern zu den Themen Mieterhöhung und Übernahme Kosten von Schönheitsreparaturen stärken (BGH Az VIII ZR 177/09 und Az VIII ZR 160/09, beide vom 24. März 2010).
In beiden Fällen ging es um Mietverhältnisse mit preisgebundenem Wohnraum, der öffentlich gefördert wurde. Hier gelten nicht dieselben Vorschriften wie für Mieterhöhungen von frei finanziertem Wohnraum. Der Vermieter darf einseitig die Miete erhöhen (§ 10 Wohnungsbindungsgesetz, Absatz 1 Satz 1), wenn laut Vertrag der Mieter nur einen niedrigeren als den laut Gesetz zulässigen Betrag zahlen muss. Dann darf der Vermieter - bei preisgebundenem Wohnraum wohlgemerkt - einseitig bis zur Höhe des rechtlich zulässigen Betrages erhöhen.
Mietanpassung bei erheblichem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung statthaft
Das erste Urteil betrifft den Anspruch eines Vermieters auf Vertragsanpassung bei unwirksamen Mieterhöhungen im langjährigen Mietverhältnis. Der BGH entschied, dass der Mieter im Falle der Unwirksamkeit von nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum vorgenommenen Mieterhöhungen die zusätzlichen Beträge nicht unbeschränkt zurückfordern kann. Im verhandelten Fall ging es um eine Wohnung, deren ursprüngliche Miete von umgerechnet 194,11 Euro seit 1981 auf 481,59 Euro im Juli 2007 erhöht wurde. Die Mieterin hatte zwar gezahlt, klagte dann aber auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht zuviel gezahlten Miete (481,59 Euro minus 194,11 Euro je Monat). Begründung: Die Voraussetzung für preisgebundenen Wohnraum seien nach einer Sanierung nicht erfüllt, wären aber für sie Grundlage des Vertragsabschlusses gewesen. Die BGH-Richter urteilten, dass die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hätte erhöht werden dürfen - und hat zur Feststellung derselben das Verfahren zurück an das Berufungsgericht verwiesen.
BGH Az VIII ZR 160/09
LG Berlin Az 65 S 198/08
AG Charlottenburg Az 203 C 611/07 vom 21. Mai 2008
Schönheitsreparatur kann auf Mieter umgelegt werden: Entweder direkt oder durch Mieterhöhung
Im zweiten entschiedenen Fall ging es um die Übernahme von Kosten einer Schönheitsreparatur. Vermieter von öffentlich gefördertem, preisgebundenen Wohnraum können die Miete um den maximal zulässigen Betrag einseitig erhöhen, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparatur-Kosten auf den Mieter wegen der Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.
Hier besteht nämlich ein grundlegender Unterschied zur Möglichkeit der Abwälzung der Kosten vom Vermieter auf den Mieter bei frei finanziertem Wohnraum: Denn ist dort die entsprechende Klausel im Mietvertrag ungültig, so der BGH in einem früheren Urteil, dann dürfen die Schönheitsreparaturen nicht zu einer Mieterhöhung führen.
Bei preisgebundenem Wohnraum dagegen sei dies zulässig, da es sich um eine sogenannte Kostenmiete handele. Diese werde nach Kostenelementen ermittelt, dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen.
BGH Az VIII ZR 177/09 vom 24. März 2010
LG Nürnberg-Fürth Az 7 S 11261/08 vom 16. Juni 2009
AG Fürth Az 350 C 1356/08 vom 20. November 2008
Geld-Magazin.de, 29.03.2010
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