Nebenkosten: Die "zweite Miete"
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Rund 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen werden pro Jahr an Mieter gesandt. Oft die "zweite Miete" genannt, ziehen sie den Mietern zusätzlich zur eigentlichen Miete noch einmal Geld aus der Tasche. Natürlich ist die Umlage bestimmter Kosten vom Vermieter auf den Mieter zulässig. Fast jede zweite Nebenkostenabrechnung ist aber falsch. Worauf Sie achten sollten:
Abrechnungsfrist
Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten beim Mieter sein (also für das Jahr 2009 spätestens am 31.12.2010). Kommt sie später, und der Vermieter will Nachzahlungen fordern, so muss der Mieter diese nicht zahlen. Zu hohe Vorauszahlungen dagegen muss der Vermieter erstatten.
Aufzug
Auch die Mieter im Erdgeschoss müssen die Wartung des Aufzugs mitzahlen. Allerdings nicht die Reparaturen, die sich ggf. aus den Wartungen ergeben - diese muss der Vermieter tragen.
"Falsche" Nebenkosten
Gern angesetzt, aber nicht zulässig als umlegbare Nebenkosten sind der Austausch von Lampen / Glühbirnen im Gemeinschaftseigentum, sowie die Kosten für die Anschaffung für den Garten (Pflanzen, Blumen). Umlegbar, wenn vereinbart, sind allerdings die Kosten für die Gartenpflege sowie die Ersatzbeschaffung von Pflanzen.
Gewerbe- und Privateinheiten
Hier müssen die Betriebskosten bei den Punkten, in denen idealtypisch unterschiedlich hoher Anfall (Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen) vorliegt, getrennt erfasst und abgerechnet werden, nicht nur einfach nach Quadratmetern. Zur Wasserkostenabrechnung gibt es auch ein aktuelles BGH-Urteil (BGH Az VIII ZR 69/09 vom 25.11.2009), das den Ansatz nach der Differenzmethode zulässt.
Grundsteuer
Diese darf vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.
Hausmeisterkosten
Die Hausmeisterkosten sind von den Mietern in voller Höhe zu tragen. Ausnahme: Es handelt sich um Reparaturarbeiten in einzelnen Wohnungen, oder Aufträge speziell für einzelne Einheiten, nicht für die Allgemeinheit.
Leerstand
Falls in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen leer stehen, dann dürfen die dort entstehenden Kosten nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden.
"Sonstiges"
Einen Posten "Sonstiges", ohne zusätzliche Detaillierung oder Auflistung, muss der Mieter nicht zahlen.
Überhöhte Rechnungen
Mieter müssen keine überhöhten Rechnungen für Dritte zahlen. Ein Kumpel des Vermieters oder Verwalters erledigt die Hausmeisterarbeiten und rechnet Fantasiepreise ab? Hier muss die Wirtschaftlichkeit Vorrang haben, zur Not müssen Kostenvoranschläge oder Vergleichsangebote vorgelegt werden.
Faustregel: 2,80 bis 3 Euro je Quadratmeter und Monat
Jürgen Becher vom Mieterverein Köln nennt als Faustregel für die Berechnung der Nebenkosten einen Wert von 2,80 bis 3 Euro je Quadratmeter und Monat. Also bei einer 80 Quadratmeterwohnung dann neben der Miete noch einmal 224 bis 240 Euro - das ist ein ganz schöner Batzen. Und nun, nach dem kalten Winter, sind die Heizkosten sicher auch gegenüber den Vorjahren ziemlich gestiegen.
Welche Tipps der Experte für Mieter noch hat, zeigt das Video "Die zweite Miete" aus dem FinanzWeb TV.
Geld-Magazin.de, 9.3.2010
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