Mangel in der Mietwohnung: Miete mindern

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Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 3.11.2010 (Az.: VIII ZR 330/09) festgestellt, dass dem Mieter eine Minderung der Miete nicht ohne vorherige Anzeige des Mangels beim Vermieter erlaubt ist.

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Grundsätzlich darf der Mieter seine Zahlungen gemäß § 536 Abs. 1 und 2 BGB bei Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt, angemessen herabsetzen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Sache privat oder gewerblich gemietet wurde. Eine solche Beeinträchtigung liegt beispielsweise bei Baulärm, solange er nicht nur kurzzeitig oder unerheblich besteht, vor, aber auch bei defekten Heizkörpern und Schimmelbefall.

Tritt ein solcher Mangel auf, verletzt der Vermieter seine Pflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. In dem Fall ist auch der Mieter nicht mehr verpflichtet, seine Pflicht zur Mietzahlung voll zu erbringen (§ 536 B).

Entsteht nun ein solcher Mangel, darf der Mieter aber nicht sofort "auf eigene Faust" den Mietzins reduzieren. Er muss vielmehr seinem Vermieter diesen Mangel anzeigen. Hintergrund ist, dass dem Vermieter einer Immobilie zunächst einmal die Chance gegeben werden muss, den Mangel zu beseitigen.

Wie viel Zeit diesem eingeräumt werden muss, bevor die Miete gekürzt werden darf, hängt sehr stark von dem Ausmaß des Mangels und deren Auswirkung auf den Mieter ab. Dem Vermieter kann bei Ausfall der Heizung im Dezember weniger Zeit zur Beseitigung des Mangels eingeräumt werden als im Hochsommer.

Auch die Höhe der einzubehaltenden Miete variiert im Einzelfall sehr. Kann bei einer Baustelle in der Nachbarschaft die Miete nur gering gekürzt werden, so ist bei einem vollständigen Heizungsausfall im tiefen Winter oftmals sogar die volle Verweigerung der Miete möglich.

Eine kompetente Beratung finden Betroffene neben Rechtsanwälten auch bei örtlichen Mietervereinen, die auch bei der manchmal schwierigen Kommunikation zwischen Mietern und Vermietern auf eine langjährige Erfahrung zurückgreifen können.

Fazit: Bevor verärgerte Mieter eigenmächtig die Miete kürzen und somit fast zwangsläufig einen Streit lostreten, sollten und müssen sie zunächst einmal den Weg der Kommunikation gehen und ihren Vermieter über den Mangel informieren – schließlich möchte man vielleicht auch noch lange in dem Mietobjekt wohnen bleiben.

Geld-Magazin.de, 27.07.2011